厦门老旧小区改造工作实施方案

老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造，推动城市更新，创建一批完整社区、绿色社区。

厦门老旧小区改造工作实施方案

为贯彻落实党中央、国务院和福建省决策部署，加快推进我市老旧小区改造，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、福建省人民政府办公厅《关于印发福建省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔2020〕43号）精神，结合我市实际，制定本方案。

一、目标要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，运用“共同缔造”理念，通过小区全面改造、重要街区精准改造、片区综合提升，把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐的宜居社区，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。加快推动城市更新，力争用3年时间完成2000年前建成、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造工作。

二、基本原则

（一）把握重点,响应需求。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，完善小区配套设施，重点解决基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失、智能化程度不高等群众反映强烈的问题，对小区建筑本体和周边环境适度提升改造，加强空间营造，推动老旧小区宜居度整体提升。

（二）政府引导，居民参与。充分尊重居民意愿，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（三）成片改造，注重特色。坚持系统综合改造，鼓励连线成片改造，统筹布局公共服务设施，形成整体改造效应。引导相邻相近较小规模、零星分散的小区整合为一个物业管理区域，共享各类设施和空间。同步推进老旧小区改造与社区文化建设，挖掘地域人文脉络，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区和建筑风貌，打造人文社区，展现城市特色，延续历史文脉。

（四）注重长效,治管并举。坚持党建引领，发挥街道（镇）、社区及小区各级党组织的核心领导作用和党员干部的先锋模范作用，探索创新城市社区治理模式，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。倡导引进专业化的物业管理模式，推动小区后续管理常态化,实现一次改造、长期保持。

三、改造范围

重点改造2000年底前建成、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全的老旧住宅小区（含单栋住宅楼）；提倡将相邻的街区、片区一并纳入改造范围，实施成片式改造的项目可适当延伸至2010年底前建成的基础设施不完善的小区。优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（片区）实施改造。

四、改造内容

老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造，推动城市更新，创建一批完整社区、绿色社区。

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。改造提升市政配套基础设施，包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、雨污分流、供电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及小区路灯照明、光纤入户、架空线规整（入地）等，实现“路平、地净、灯亮、管通”。

（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、公共照明等环境，改造或建设小区及周边适老化设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，合理设置快递、快餐存放用房。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。公共服务用房以及各类预留空间要留有足够弹性，各类设施、小区绿地、口袋公园等应急避难场所要预留水电通信等基础设施接口，通过临时功能调整满足防灾防疫等紧急状态使用要求。

鼓励以街道（镇）或社区为单元，按照连线成片改造原则结合拆墙透绿、小街巷整治、立面综合整治等市容景观提升，配套完善公共服务设施，将相对集中或者距离较近的老旧小区整合打包，统一设计、统一改造、统一管理。

五、组织实施

（一）明确责任主体。建立“市级筹划、区级统筹，街道组织实施、社区参与落实”的老旧小区改造工作推进机制。各区人民政府负总责，统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作；街道（镇）负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。各区人民政府可以确定有项目建设经验的国有企业作为项目建设单位，负责具体实施。（各区人民政府、市建设局等按职责分工负责）

（二）制定改造计划。各区人民政府要深入开展摸底调查，组织科学编制老旧小区年度改造计划，生成改造项目储备库。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供排水、供气等单位的管线改造计划应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业、军队所属老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。（市建设局、各区人民政府、市市政园林局、市通信管理局、国网厦门供电公司等按职责分工负责）

（三）制定小区改造方案。各区建设部门、项目建设单位牵头会同街道（镇）、社区、规划设计单位、管线单位、小区业主委员会（居民自治小组或业主代表）组成工作专班，“一小区一方案”制定改造方案，充分征求居民意见，形成具体改造项目清单。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与改造。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。（各区人民政府、市建设局、市资源规划局、市文旅局、市市政园林局、市通信管理局、国网厦门供电公司等按职责分工负责）

（四）简化项目审批。建设、资源规划、发改等部门结合审批制度改革，精简老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。各区人民政府组织相关部门联合审查老旧小区改造方案后，直接办理立项、用地、规划审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。不涉及土地权属变化及建设规模变化的项目，无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，市资源规划局加强指导协调。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。发包前无法准确确定施工图预算的项目，可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包，按实决算。对不属于依法必须公开招标的项目或政府采购项目，市、区建设部门可公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优的设计、施工、监理单位，供建设单位择优选择。（市建设局、市资源规划局、市发改委、市财政局、市市政园林局、市通信管理局、国网厦门供电公司、各区人民政府等按职责分工负责）

（五）加强施工管理。各区建设部门指导项目建设单位会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。倡导由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织街道（镇）、社区、业主委员会（居民自治小组或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收。（市建设局、各区人民政府、市市政园林局、市通信管理局、国网厦门供电公司等按职责分工负责）

（六）健全长效管理机制。各区建设部门可公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。鼓励有条件的街道（镇）将若干个老旧小区捆绑打包，统一委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，街道（镇）、社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，实现改造小区物业服务自主管理。建立健全老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。（各区人民政府、市财政局、市建设局、市住房局等按职责分工负责）

六、引入社会资本参与改造

为进一步巩固老旧小区改造成果，补齐社区公共生活服务设施短板，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的投融资机制，保障改造工作可持续，可遴选老城区、特色风貌片区及较大型统建解困房小区，探索采用如下改造模式：

（一）明确投资运营主体。引入社会资本作为老旧小区改造项目投资运营主体，承担老旧小区改造投资职责，运用市场化方式重点开展成片式老旧小区改造项目投资、规划设计、改造施工和运营管理。梳理整合老旧小区改造过程中形成的养老、托育、医疗、教育培训、停车场、便利店、文创旅游设施等经营性资产以及存量公房等，同时将存量公房资产注入投资运营主体开展市场化融资，形成多元化经营收入，实现老旧小区改造资金、资产等资源统筹利用、良性循环。（市财政局、市国资委、市建设局、市住房局、各区人民政府等按职责分工负责）

（二）物业先行介入管理。针对改造片区内无物业管理的土地房屋，投资运营主体采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，在改造前期先行对接街道（镇）、社区、小区党组织、业主委员会（居民自治小组），依法依规签订片区（小区）物业服务合同，优先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤、设施设备维护保养等物业服务。鼓励投资运营主体出资同步配建智能门禁、智慧道闸、智慧灯杆、智能安防等设施，为居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。力争通过一段时间的磨合、引导、培育，逐步在广大老旧小区业主、居民中树立“花钱买服务”的物业专业服务意识与理念，形成物业服务市场良性循环。（各区人民政府、市财政局、市建设局、市住房局等按职责分工负责）

（三）整合利用存量资源。加强服务设施、公共空间共建共享。通过拆除违建、危房等方式，腾出改造片区公共空间；整合改造片区各类零星地块、闲置地块、小微空间、临时建筑腾退用地以及公共房屋、闲置公房等，统筹建设、完善配套社区公共生活服务等设施。支持通过产权置换、资产划转、移交使用权、腾退、收购、租赁以及公房使用权置换等方式，整合改造片区内机关事业单位、国有企业及其他单位、个人既有用房，在符合规划要求的情况下，可实施改（扩）建。条件允许的可配建文创、旅游等商业设施，营造“15分钟便民生活圈”。整合腾出的公共生活服务设施及文旅设施等，交由投资运营主体统一运营管理。（市执法局、市住房局、市资源规划局、市建设局、市国资委、市财政局、各区人民政府等按职责分工负责）

（四）加大政策扶持力度。提倡相关部门及区人民政府、街道（镇）通过购买服务等方式，将改造片区内市容环卫、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公用停车场管理等“城市市政物业”整体打包移交投资运营主体管理，通过规模化经营降低物业服务成本。提倡街道（镇）、社区将老旧小区环境卫生、门卫等基本物业服务（街镇兜底物业）整体打包给投资运营主体管理，并给予一段时间的扶持期，以逐步提高小区居民缴费意识。鼓励街道（镇）、社区或相关部门通过购买服务或以奖代补等方式聘请投资运营主体参与提供社区养老、医疗、教育、托育、助餐等社区公共服务，增加投资运营主体盈利点。对于切实无法实现资金平衡的老旧小区改造项目，可研究提供给投资运营主体跨片区的城市建设、改造项目，以项目组合弥补老旧小区改造支出。（各区人民政府、市发改委、市财政局、市市政园林局、市资源规划局、市民政局、市卫健委、市教育局、市建设局等按职责分工负责）

七、资金筹措

通过居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与及金融服务支持等渠道筹措改造资金。

（一）居民合理出资。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后的改造费用，由居民承担。居民可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等，用于支付改造费用。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等志愿服务支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。本方案实施前已开工且尚未完成工程资金结算的老旧小区改造项目，其居民出资部分按照本方案执行。（各区人民政府、市财政局、市住房局、市建设局等按职责分工负责）

（二）政府财政支持。积极争取中央、省级财政补助资金，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。市区财政按照5:5比例分担。市民政、教育、卫健、体育、残联、国资、总工会等相关部门在专项补助资金安排时，对老旧小区改造配套项目予以倾斜支持；对需支付老旧小区改造个人出资费用的低保户、特困供养人员、困难计生户、贫困残疾人户、生活困难职工等生活困难人员，给予相应临时补助或送温暖慰问补助；对老旧小区改造项目受益对象中，有提出申请且符合家庭无障碍改造条件的残疾人户，优先予以安排，给予一定补助。市、区人民政府可通过城市基础设施配套费、土地出让收入、彩票公益金、新增一般债券额度等渠道安排财政资金，统筹专项补助资金，向老旧小区改造配套项目倾斜。老旧小区改造可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。涉及既有住宅增设电梯的，按照我市既有住宅增设电梯的相关规定执行。（市财政局、市发改委、市国资委、市教育局、市民政局、市卫健委、市建设局、市体育局、市总工会、市住房局、市残联等按职责分工负责）

（三）管线单位出资。老旧小区改造范围内各管线工程施工涉及的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由财政承担。

1.供水：计费表前部分的改造费用由管线单位承担；若存在计费表和入户表之间部分改造，或增设片区供水加压泵房的，该部分费用由财政承担。

2.供气：新建部分的投资由管线单位承担;更新改造部分的费用由管线单位承担,财政以奖代补20%。

3.弱电（通信、有线电视）：新建部分（三网合一，包括光猫）的投资由管线单位承担；既有缆线的迁改费用由各管线单位分摊承担，财政以奖代补50%；既有缆线的规整费用由财政承担。

4.供电线路及设备:产权归属供电企业的，由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。

本方案实施前已开工且尚未完成工程资金结算的老旧小区改造项目，供电改造计费表前部分的改造费用由管线单位承担,财政以奖代补20%。

本方案实施前已开工且尚未完成工程资金结算的老旧小区改造项目，供水、燃气、弱电改造出资按照本方案执行。（各区人民政府、市财政局、市市政园林局、市通信管理局、国网厦门供电公司等按职责分工负责）

（四）社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方原职工住宅小区改造给予资金等支持，公房产权单位应出资参与改造。属于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的老旧小区，相关单位按规定承担相应比例分离移交费用。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于老旧小区改造及物业管理。（市住房局、市国资委、市建设局、各区人民政府等按职责分工负责）

（五）加大金融税收支持力度。支持老旧小区改造投资运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。开发性金融机构、政策性银行加大产品和服务创新力度，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。市税务局牵头认真落实国家相关税费减免政策，对专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，可根据税法规定计提折旧或作为长期待摊费用进行摊销；所发生的日常维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。自2019年6月1日起至2025年12月31日期间，在改造中为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供社区养老、托育、家政等服务取得的收入，免征增值税，并在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等；产权置换中，交换价格相等的，免征契税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（市发改委、市财政局、市税务局、市住房局、市资源规划局、国家开发银行厦门市分行、中国农业发展银行厦门市分行、相关商业银行等按职责分工负责）

八、组织保障

（一）强化组织领导。成立老旧小区改造工作领导小组，建立由市政府主要领导亲自抓，相关职能部门参加的老旧小区改造工作协调推进机制。领导小组办公室设在市建设局，承担领导小组日常工作，协调解决实施过程中的问题。领导小组成员单位按照我市老旧小区改造工作相关要求认真履职，落实相关工作任务，指派专人驻点领导小组办公室，协同推进老旧小区改造工作。各区人民政府要建立健全工作机制,调动各方面资源抓好组织实施。区建设部门、街道（镇）、社区要安排前期工作经费, 可采用购买服务的方式，用于入户调查、组织指导居民开展改造提升工作。供水、供电、供气、通信、广电网络等管线经营单位应指定专人负责,配合各区协同设计、施工等。（市老旧小区改造工作领导小组各成员单位按职责分工负责）

（二）加强规划指引。市建设局要会同市资源规划局、市住房局及各区人民政府编制《“十四五”老旧小区改造专项规划》，核查评析老旧城区土地房屋资源结构及老旧小区人口结构，以及社区历史人文要素、居民需求和改造意愿等，优化顶层设计，为我市未来老旧小区改造工作指明方向。（市建设局、市资源规划局、市住房局、各区人民政府等按职责分工负责）

（三）严格任务考核。市老旧小区改造工作领导小组办公室要加强对各区人民政府、市直各相关部门工作落实的巡查督查,建立健全考评制度。按照年度计划,从改造小区数量、改造户数、改造内容、改造标准、长效管理机制建立情况等方面对各区进行综合考评。各区人民政府、各相关单位要严格落实限期反馈制度,推动各项工作落到实处。（市老旧小区改造工作领导小组各成员单位按职责分工负责）

（四）完善社区治理。各区人民政府要大力推动建立健全基层党组织牵头、社区居民委员会配合、业主委员会（居民自治小组、临时物业管理委员会）和物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。社区与物业服务企业建立社区、小区相关数据共享机制，提升信息化水平，提高管理效率。强化对物业服务工作的考核、监管，将老旧小区物业管理纳入社区治理范畴，理顺后期管理养护机制，提升社区治理能力。（各区人民政府、市民政局、市建设局等按职责分工负责）

附件：老旧小区改造内容